Como declarar imóvel no Imposto de Renda: guia completo para compra, venda e ganho de capital
Erros na declaração de imóvel são uma das principais causas de malha fina. Veja como declarar a compra, o financiamento, o ganho de capital na venda e quando a venda é isenta de IR.
Declarar imóvel no Imposto de Renda é uma das partes mais confusas para a maioria dos contribuintes — e também uma das mais fiscalizadas pela Receita Federal. Erros na declaração de compra, venda ou ganho de capital podem gerar malha fina, cobrança retroativa de imposto e multas que chegam a 75% do valor devido.
Este guia cobre todas as situações: como declarar a compra, como registrar um imóvel financiado, como apurar o ganho de capital na venda, quais despesas entram no custo de aquisição e quando a venda é isenta de IR.
Como declarar a compra de um imóvel na ficha Bens e Direitos
Todo imóvel adquirido deve ser declarado na ficha "Bens e Direitos" da sua declaração do IRPF. Cada tipo de imóvel tem um código específico:
| Tipo de imóvel | Código (Bens e Direitos) | Grupo |
|---|---|---|
| Apartamento | 11 | 01 – Bens Imóveis |
| Casa | 12 | 01 – Bens Imóveis |
| Terreno | 13 | 01 – Bens Imóveis |
| Imóvel rural | 15 | 01 – Bens Imóveis |
| Imóvel comercial | 18 | 01 – Bens Imóveis |
| Direitos sobre imóvel (contrato na planta) | 13 ou 14 conforme o caso | 01 – Bens Imóveis |
No campo "Discriminação", informe: tipo do imóvel, endereço completo, área em m², matrícula no cartório, nome e CPF/CNPJ do vendedor, data da aquisição e forma de pagamento (à vista ou financiado). Quanto mais detalhada a descrição, menor o risco de questionamento.
No campo "Valor", informe o custo total de aquisição — não o valor de mercado atual, não o valor do IPTU e não o valor avaliado pelo banco. O valor histórico de compra é o único aceito pela Receita Federal.
Imóvel financiado: como declarar ano a ano
Em financiamentos, você declara apenas o valor efetivamente pago até 31 de dezembro de cada ano — entrada mais todas as prestações pagas no ano. O valor não pago (saldo devedor) não entra na declaração como bem seu.
- Ano da compra: declare o valor pago até 31/12 (entrada + parcelas do ano). Na discriminação, mencione o banco, número do contrato e valor total do imóvel.
- Anos seguintes: some as prestações pagas no ano ao valor já declarado. Atualize o campo "Situação em 31/12" com o novo total acumulado.
- Ano da quitação: o campo "Situação em 31/12" passa a refletir o custo total pago (entrada + todas as prestações). Os juros do financiamento não entram — só o valor de amortização.
- Importante: os juros pagos ao banco não compõem o custo de aquisição do imóvel para fins de IR.
O que pode (e o que não pode) entrar no custo de aquisição
O custo de aquisição é a base que você vai abater no cálculo do ganho de capital quando vender. Quanto maior esse custo, menor o ganho — e menos IR você paga. Por isso é fundamental guardar todos os comprovantes de despesas que a lei permite incluir:
| Despesa | Pode compor o custo de aquisição? | Exige comprovante? |
|---|---|---|
| Valor pago ao vendedor | Sim | Contrato / escritura |
| ITBI | Sim | DARF / guia de recolhimento |
| Escritura e registro em cartório | Sim | Recibo do cartório |
| Corretagem paga pelo comprador | Sim | Recibo / NF da imobiliária |
| Reformas e benfeitorias | Sim | NF do prestador de serviço |
| Juros do financiamento pagos | Não | — |
| Mobília e eletrodomésticos | Não (bem separado) | — |
Reformas e benfeitorias são o maior erro dos contribuintes: obras sem nota fiscal não podem ser incluídas no custo de aquisição. Guarde todas as notas fiscais de materiais e serviços — elas reduzem diretamente o ganho tributável na venda.
Como calcular o ganho de capital na venda do imóvel
O ganho de capital é a diferença entre o valor de venda e o custo de aquisição ajustado. A fórmula básica é:
Ganho de Capital = Valor de Venda − Custo de Aquisição Ajustado
Sobre esse ganho incidem alíquotas progressivas definidas pela Lei 13.259/2016:
| Faixa do ganho de capital | Alíquota | Exemplo: ganho de R$ 200.000 |
|---|---|---|
| Até R$ 5.000.000 | 15% | R$ 30.000 de IR |
| De R$ 5.000.001 a R$ 10.000.000 | 17,5% | — |
| De R$ 10.000.001 a R$ 30.000.000 | 20% | — |
| Acima de R$ 30.000.000 | 22,5% | — |
Para a grande maioria das transações residenciais no Brasil, o ganho de capital fica abaixo de R$ 5 milhões — e a alíquota aplicável é de 15%. O imposto deve ser apurado no programa GCAP (disponível no site da Receita Federal) e o DARF pago até o último dia útil do mês seguinte à venda.
Fator redutor: como imóveis antigos pagam menos IR
Existe um benefício importante para imóveis adquiridos antes de 2005: o fator de redução previsto no art. 40 da Lei 11.196/2005. Ele diminui o ganho tributável em 0,35% por mês decorrido entre janeiro de 1996 e a data da venda.
- Imóvel comprado em janeiro de 2000 e vendido em janeiro de 2026 → 300 meses × 0,35% = 100% de redução → ganho tributável = R$ 0 → isento.
- Imóvel comprado em janeiro de 2010 e vendido em janeiro de 2026 → 192 meses × 0,35% = 67,2% de redução → só 32,8% do ganho é tributável.
- O GCAP calcula esse fator automaticamente quando você informa a data de aquisição. Imóveis comprados antes de janeiro de 1996 têm redução adicional por outro fator (FR1).
Quando a venda de imóvel é isenta de IR
| Situação de isenção | Condição | Limite / observação |
|---|---|---|
| Único imóvel, valor de venda até R$ 440.000 | Vendedor não pode ter outro imóvel; não pode ter vendido imóvel nos últimos 5 anos | Isenção total do ganho de capital |
| Reinvestimento em imóvel residencial | Reinvestir o valor da venda em outro imóvel residencial no Brasil em até 180 dias | Isenção proporcional; benefício usado 1x a cada 5 anos |
| Imóvel adquirido antes de 1969 | Data de aquisição antes de 01/01/1969 | Isenção total, independente do valor |
| Ganho mensal abaixo de R$ 35.000 | Total de alienações no mês abaixo de R$ 35.000 | Aplica-se a bens em geral, não exclusivo para imóveis |
A isenção por reinvestimento em 180 dias é especialmente estratégica: quem vende um imóvel para comprar outro maior ou em outra cidade pode reinvestir o valor integral e não pagar nada de IR — desde que o novo imóvel seja residencial e a compra ocorra dentro do prazo. O benefício pode ser usado uma vez a cada cinco anos.
Como declarar a venda do imóvel na declaração anual
No ano seguinte à venda, você precisa fazer duas coisas na sua declaração de IRPF:
- Na ficha Bens e Direitos: deixe o campo "Situação em 31/12 do ano da venda" zerado (se vendeu o imóvel inteiro). No campo Discriminação, informe a data da venda, o nome e CPF do comprador e o valor recebido.
- Na ficha Rendimentos Sujeitos à Tributação Exclusiva/Definitiva: informe o ganho de capital apurado e o imposto pago via DARF. O GCAP exporta esses dados automaticamente para importação na declaração.
Para entender todos os outros custos que incidem na compra antes da venda futura, veja o guia completo de custos além do preço do imóvel.
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Perguntas frequentes sobre imóvel no Imposto de Renda
Preciso declarar o imóvel mesmo se não o vendi?
Sim. Todo imóvel em seu nome deve ser declarado anualmente na ficha Bens e Direitos, com o valor de custo de aquisição. O valor não é atualizado pela inflação — permanece o mesmo que você pagou, ano após ano, até a venda ou transferência.
Como declarar um imóvel financiado que ainda não terminei de pagar?
Declare o valor já pago até 31 de dezembro de cada ano — não o valor total do contrato. Na discriminação, informe o banco financiador, o número do contrato, o valor total do imóvel e o valor pago até a data. A cada ano, atualize o valor com as prestações pagas no período.
Posso atualizar o valor do imóvel na declaração com base na valorização do mercado?
Não. A Receita Federal proíbe atualização do custo de aquisição por valorização de mercado. O imóvel permanece pelo valor histórico de compra (somado a reformas documentadas). A diferença entre esse custo e o valor de venda no futuro é exatamente o ganho de capital sobre o qual incide IR.
O que é o fator redutor e como ele diminui o IR sobre o ganho de capital?
O fator de redução (Art. 40 da Lei 11.196/2005) reduz o ganho tributável em 0,35% por mês decorrido entre janeiro de 1996 e a data da venda. Um imóvel comprado em janeiro de 2005 e vendido em janeiro de 2025 acumula 240 meses × 0,35% = 84% de redução no ganho. Na prática, quem comprou imóvel antes de 1996 pode ter redução de 100% — isenção total.
Posso usar o GCAP mesmo depois do prazo de entrega do IR?
O GCAP não tem a ver com o prazo de entrega da declaração anual — ele é usado no mês seguinte à venda do imóvel, independentemente de quando cai o prazo da declaração. O DARF gerado pelo GCAP deve ser pago até o último dia útil do mês seguinte à venda. O resultado é depois importado para a declaração anual.
