Distrato imobiliário: como cancelar a compra e quanto você recebe de volta

Desistir da compra de um imóvel na planta parece simples, mas o distrato imobiliário tem regras específicas sobre quanto a construtora pode reter e em quanto tempo você recebe o dinheiro de volta. Quem assina o distrato sem conhecer a Lei 13.786/2018 corre o risco de aceitar condições abusivas e perder valores que a lei não permitia reter.

Este guia explica o que é o distrato, quais são os percentuais máximos de retenção por situação, como funciona quando a culpa é da construtora e o que verificar antes de assinar qualquer documento.

O que é o distrato imobiliário e o que diz a lei

O distrato imobiliário é a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel na planta (ou em construção), formalizada entre o comprador e a incorporadora. Até 2018, a lei não regulamentava os percentuais de retenção, o que gerava insegurança jurídica e disputas judiciais frequentes.

A Lei 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, padronizou as regras: definiu os percentuais máximos de retenção pela construtora, os prazos de devolução e as condições em que o comprador tem direito à devolução integral — quando a culpa do cancelamento é da incorporadora.

Percentuais de retenção: quanto a construtora pode ficar

A distinção que a lei faz é entre incorporações com e sem patrimônio de afetação — um regime jurídico em que os ativos do empreendimento são separados do patrimônio geral da construtora, protegendo os compradores em caso de falência. A maioria dos grandes lançamentos adota esse regime. Incorporações com patrimônio de afetação podem reter até 50%; as demais, até 25%.

Exemplos práticos: quanto você recebe de volta

Nos exemplos acima, a correção do valor pago pelo INCC (durante a obra) e pelo IPCA (após a entrega) é aplicada antes do cálculo da retenção. Ou seja, se você pagou R$ 60.000 e o saldo corrigido pelo INCC chegou a R$ 70.000, a retenção de 25% incide sobre os R$ 70.000 — e não sobre os R$ 60.000 nominais. Esse detalhe faz diferença no cálculo final.

Quando a culpa é da construtora: devolução integral

Se a construtora atrasar a entrega do imóvel em mais de 180 dias além da data contratual (já contando o prazo de tolerância de 180 dias que a própria lei concede à incorporadora), o comprador pode pedir o distrato sem nenhuma retenção. Além disso, tem direito a:

• Devolução de todos os valores pagos corrigidos pelo INCC ou IPCA.
• Juros de mora de 1% ao mês sobre o valor total desde o primeiro pagamento.
• Indenização por lucros cessantes (aluguel que pagou no período), dependendo da negociação ou decisão judicial.
• Multa contratual (geralmente 1% do valor do imóvel) se prevista em contrato.

O prazo para a construtora efetuar a devolução nesses casos é de 60 dias após a notificação escrita do comprador. Guarde todos os comprovantes de pagamento e envie a notificação por carta registrada ou e-mail com confirmação de leitura.

O que acontece com o financiamento bancário no distrato

Quando há financiamento bancário vinculado ao contrato (como o crédito associativo ou o financiamento de obras), o banco precisa ser comunicado e o saldo financiado precisa ser quitado. O processo funciona assim:

1. Comprador e construtora firmam o distrato.
2. A construtora devolve ao banco o saldo financiado correspondente ao imóvel.
3. O banco baixa o crédito e cancela a vinculação.
4. A diferença entre o total devolvido pela construtora e o saldo bancário é repassada ao comprador.

Se o saldo devolvido pela construtora não cobrir o saldo bancário — o que pode acontecer quando o imóvel desvalorizou ou quando o INCC não acompanhou o saldo devedor — o comprador pode ficar no negativo. Esse é um dos riscos mais graves do distrato em financiamentos com saldo alto.

Cessão de direitos: uma alternativa ao distrato

Antes de pedir o distrato, avalie se é possível vender a sua posição contratual para outro comprador — a chamada cessão de direitos. Se o imóvel valorizou desde a compra (o que é comum em lançamentos com boa localização), você pode ceder o contrato por um valor maior do que pagou, embolsando a diferença sem perder nada para a construtora.

A cessão exige anuência da construtora (que pode cobrar uma taxa de cessão, geralmente de 1% a 2% do valor do imóvel) e formalização em cartório. Mas evita integralmente a retenção da Lei do Distrato — e pode transformar um prejuízo em lucro.

O que verificar antes de assinar o distrato

Nunca assine o distrato no mesmo dia em que a construtora apresenta o documento. Peça o prazo de 5 dias úteis para análise, verifique os cálculos de retenção e, se possível, consulte um advogado especializado antes. Construtoras frequentemente apresentam propostas com retenção acima do permitido por lei, contando que o comprador não conheça seus direitos.

Se o imóvel foi comprado na planta e você está acompanhando o INCC da obra, veja como esse índice impacta o valor final em como o INCC funciona no imóvel na planta.